Обмеження на іноземні інвестиції на індонезійському ринку житлової нерухомості можуть бути послаблені 

Індонезія знаходиться біля вершини найкрасивіших країн світу, і, за прогнозами, випередить Німеччину, Японію та Великобританію за розміром своєї економіки, забезпечивши собі 4-те місце у світі до середини століття.

Валовий внутрішній продукт (ВВП) зростає вражаючими темпами понад 5% на рік, що значно перевищує середній світовий показник. Заборона на експорт нікелевої руди, запроваджена три роки тому, здається, була успішною, залучивши значні іноземні інвестиції в країну та перетворивши Індонезію на глобальний промисловий центр виробництва акумуляторів. Кількість міських жителів також зростає вражаючими темпами, чому сприяє високий рівень народжуваності та триваюча урбанізація.

Світовий банк оцінює 780,000 2045 нових домогосподарств на рік до XNUMX року, що стимулює довгостроковий стабільний попит на житло.

Отже, на перший погляд, ринок нерухомості Індонезії є ідеальним місцем для інвестування.

За даними Numbeo, бази даних вартості життя, ціни на житлову нерухомість значно нижчі, ніж в інших країнах із порівнянними доходами.

У ньому сказано, що середня ціна квадратного метра житлової нерухомості в центрі міста в Індонезії трохи перевищує 1,600 доларів, що значно менше, ніж у В'єтнамі чи на Філіппінах, де вона становить 2,800 і 2,500 доларів відповідно.

Попит ще більше підвищується через зростання доходів і сімей, які переїжджають з нестандартних будинків до кращих новозбудованих місць, тоді як пропозиція, схоже, досягає межі своїх можливостей, оскільки більшість великих забудовників і будівельників країни мають надлишкову заборгованість із наближенням термінів погашення та обмеженими можливостями. рости.

реклама

Загалом, зростання цін виглядає дуже привабливим.

Проте ціни залишаються відносно низькими з поважної причини.

Оскільки лише кожна п’ята індонезійська сім’я може дозволити собі придбати житло на відкритому комерційному ринку, а понад 2% населення (близько 6 мільйонів) фактично є бездомними, головним пріоритетом уряду Індонезії вже давно є захист ринку від заможних. іноземці, які підвищать ціни на житло, особливо в таких місцях, як Джакарта чи Балі.

До 2015 року жодному іноземному громадянину фактично не дозволялося володіти житловою нерухомістю в Індонезії; усі закупівлі були здійснені через місцевих номінальних представників.

Національні закони все ще фактично забороняють іноземцям повне «безкоштовне» володіння майном, обмежуючи їхні права на оренду максимум на 80-100 років без доступу до іпотечного фінансування. Уряд також встановив мінімальну ціну нерухомості, яку може придбати іноземний інвестор, яка коливається від приблизно 65,000 325,000 доларів США за квартиру в таких місцях, як Північна Суматра, до XNUMX XNUMX доларів США за будинок у Джакарті, на Балі чи на Яві.

Це розкішний сегмент за індонезійськими стандартами; все дешевше залишається для місцевих.

Хоча обмеженням нібито вдалося зберегти ціни на нерухомість доступними для індонезійців, вони, разом із величезною бюрократією та надмірними цілями розвитку інфраструктури, обмежили прибутковість будівельного сектору.

Компанії, які борються зі зростаючим боргом, не можуть отримати достатні вільні грошові потоки, що б’є на сполох, як і в Китаї.

Це, серед інших міркувань, спонукало історичний крок до лібералізації іноземної власності.

У 2021 році Індонезія скасувала вимогу до іноземного покупця мати дозвіл на довгострокове проживання перед укладенням угоди та запровадила деякі додаткові зміни в законодавстві про власність на користь закордонних інвесторів.

Проте реформа поки що навряд чи привела до очікуваного прориву.

За оцінками, наразі лише близько 200 іноземних власників придбали житлову нерухомість в Індонезії напряму, без номінального власника, протягом останніх кількох років, і лише близько 40 із них у 2023 році.

Експерти звинувачують затримки впровадження: повідомляється, що місцеві органи влади все ще вимагають посвідчення особи резидента та роблять процес реєстрації права власності довгим і заплутаним.

Але очікується, що все це незабаром зміниться.

Оскільки на будівельний сектор припадає близько 20% зростання ВВП, покращуючи внутрішній попит на все, від металів, енергії та бетону до послуг, Індонезія не має іншого вибору, окрім як і далі відкривати свій ринок житла для іноземних інвесторів, принаймні в преміум-класі. сегмент.

Дехто припускає, що врешті-решт уряд забезпечить повноцінну безкоштовну власність і для іноземців, принаймні на обмежених територіях у стилі вільної зони, і спростить процес реєстрації.

Уряд також намагається залучити заможних мігрантів.

Нещодавно він запустив візову схему «другого дому», яка надає дозвіл на перебування в країні до 10 років для тих, хто має стабільний дохід і понад 130,000 XNUMX доларів заощаджень, «золоту візу» для мільйонерів, і розглядає відкриття візи «цифрового кочівника», спрямованої на молодих спеціалістів, які працюють віддалено.

Але навіть нинішня обмежена орендна власність виглядає привабливою.

За оцінками  Housearch.com, провідної платформи пошуку нерухомості, середня прибутковість оренди в деяких «гарячих» районах досягає 15%.

Це означає, що термін окупності становить менше 8 років, і навіть за умови невеликого зростання ціни протягом терміну оренди, це забезпечить гідну двозначну віддачу від інвестицій.

Поділіться цією статтею: